บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ออกตราสารหนี้รายสำคัญของไทย เนื่องจากธุรกิจใช้เงินลงทุนสูงและมีระยะเวลาพัฒนาโครงการยาวนาน ขณะที่รายได้ส่วนใหญ่เกิดเมื่อก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จึงอาจเกิดความไม่สอดคล้องระหว่างกระแสเงินสดกับกำหนดชำระหนี้ งานศึกษานี้วิเคราะห์ว่า ขนาดกิจการและประเภทโครงการที่อยู่อาศัยส่งผลต่อวัตถุประสงค์ รูปแบบ ต้นทุน และความเสี่ยงของการออกหุ้นกู้ก่อน ระหว่าง และหลังวิกฤตโควิด-19 อย่างไร
การศึกษาใช้ข้อมูลบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน 31 แห่ง ระหว่าง พ.ศ. 2561–2567 แบ่งเป็นบริษัทขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ โดยวิเคราะห์รายงาน 56-1 One Report ข้อมูลตราสารหนี้จาก SEC Filing Debt และข้อมูลทางการเงินครอบคลุมโครงสร้างรายได้ วัตถุประสงค์การระดมทุน ลักษณะหุ้นกู้ อัตราผลตอบแทน นักลงทุนเป้าหมาย และอันดับเครดิต ทั้งนี้ การศึกษาไม่ครอบคลุมขั้นตอนการเสนอขายและการบริหารหนี้ภายหลังออกหุ้นกู้ และตัวชี้วัดบางรายการไม่รวมดอกเบี้ยที่บันทึกเป็นต้นทุนโครงการ
ผลการศึกษาพบว่า บริษัทขนาดเล็กพึ่งพารายได้จากโครงการแนวสูงมากกว่า จึงมีกระแสเงินสดผันผวน ขณะที่บริษัทขนาดกลางและใหญ่สามารถออกหุ้นกู้ระยะสั้นไม่มีดอกเบี้ยเพื่อเสริมสภาพคล่องและลดต้นทุนได้มากกว่า ภายหลังมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และวิกฤตโควิด-19 บริษัทขนาดเล็กหันมาออกหุ้นกู้เพื่อรีไฟแนนซ์มากขึ้น และต้องเสนอหลักประกันหรือผลตอบแทนสูงเพื่อดึงดูดนักลงทุน ส่งผลให้มีต้นทุนทางการเงินและความเสี่ยงจากการหมุนเวียนหนี้สูงกว่า อย่างไรก็ดี บริษัทขนาดเล็กที่มีวินัยทางการเงินและกระแสเงินสดสม่ำเสมอยังสามารถเข้าถึงตลาดทุนในเงื่อนไขที่ดีได้
รายงานเสนอให้บริษัทกำหนดอายุและรูปแบบหุ้นกู้ให้สอดคล้องกับระยะเวลาพัฒนาโครงการและกระแสเงินสด กระจายแหล่งเงินทุน และรักษาอันดับเครดิต ขณะที่หน่วยงานกำกับดูแลควรเพิ่มการติดตามหุ้นกู้ที่ไม่มีอันดับเครดิต กำหนดเกณฑ์สุขภาพทางการเงินขั้นต่ำ ส่งเสริมการจัดอันดับเครดิตสำหรับบริษัทขนาดเล็ก และพัฒนาระบบติดตาม Rollover Risk รายบริษัท เพื่อป้องกันผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และระบบการเงินโดยรวม
อ่านงานวิจัยได้ที่:
https://so05.tci-thaijo.org/index.php/sarasatr/article/view/285822
หมายเหตุ: บทความนี้เป็นผลงานวิจัยของ Research Associate ของกองทุนส่งเสริมการพัฒนาตลาดทุน (CMDF) และบทความนี้ไม่ได้รับทุนสนับสนุนจากกองทุนส่งเสริมการพัฒนาตลาดทุน (CMDF)
